土地整備利益統籌項目留用土地開發概述

        一、留用土地開發概念

        土地整備利益統籌項目（以下簡稱“利益統籌項目”）留用土地開發，從狹義層面來看，是指繼受單位自行或與其他開發主體合作對繼受單位已取得建設用地使用權的留用土地進行開發建設的活動；從廣義層面來看，是指繼受單位自行或與其他開發主體合作通過理清利益統籌項目實施范圍內所有經濟利益關系、清理并向政府移交土地，獲取留用土地，并對該留用土地進行開發建設的活動。前者聚焦于“土地開發建設”階段，與傳統的、常規的房地產開發性質一致；后者涵蓋“拿地”及“土地開發建設”兩個階段，與傳統的、常規的房地產開發有所不同。

        實務中，對于留用土地開發，通常所使用的是廣義概念。主要是為了與傳統房地產開發相區別。不過，為了準確把握留用土地開發相關政策的要求，有必要從廣義與狹義兩個層面對留用土地開發加以理解。

        二、留用土地開發流程

        按照廣義的理解，理論上留用土地開發包括如下流程：

        三、留用土地開發模式對比

        （一）自主開發與合作開發

        從是否引進開發主體的角度，留用土地開發可分為自主開發（即前文梳理的路徑1-1）與合作開發（即前文梳理的路徑1-2及路徑2）兩種模式。自主開發模式與合作開發模式的區別在于，前者中的留用土地開發全過程（從前期“拿地”到后期開發建設）相關工作均由繼受單位自行完成，后者中的留用土地開發全過程或后期開發建設相關工作由繼受單位及其引進的開發主體合作完成。

        受限于繼受單位的資金實力、專業能力、人才資源不足，在實務操作中，利益統籌項目留用土地開發采取自主開發模式的少之又少?；旧隙际遣扇『献鏖_發模式。

        （二）全過程合作開發與階段性合作開發

        從引進開發主體時間節點的角度，留用土地合作開發可分為全過程合作開發（即前文梳理的路徑2）與階段性合作開發（即前文梳理的路徑1-2）兩種模式。兩種模式的相同點及區別點如下：

        階段性合作開發模式以2022年4月15日以前的龍崗區利益統籌項目留用土地開發為典型。按照舊的《龍崗區社區股份合作公司集體用地開發和交易監管實施細則》，在留用土地辦理建設用地規劃許可證前，繼受單位僅可引進意向合作方代為處理前期“拿地”階段的工作；在留用土地辦理建設用地規劃許可證后，繼受單位方可引進留用土地正式合作方。

        全過程合作開發模式則以龍華區利益統籌項目留用土地開發為典型。另外，新的《龍崗區社區股份合作公司集體用地開發和交易監管實施細則》于2022年4月15日實施后，龍崗區利益統籌項目留用土地開發也由階段性合作開發模式轉為全過程合作開發模式，即允許繼受單位在留用土地批復核發前就引進開發主體，由繼受單位與開發主體合作完成前期“拿地”及后期的開發建設工作。

        （三）契約型合作開發與項目公司型合作開發

        從合作方式的角度，留用土地合作開發可以分為契約型合作開發與項目公司型合作開發兩種模式。對于自主開發、全過程合作開發與階段性合作開發的相同點及區別點，前文已做了闡述。本部分簡要梳理契約型合作開發與項目公司型合作開發兩種模式的相同點及區別點：

        雖然契約型合作開發模式下，有賴于繼受單位配合的場合非常多，尤其是在報批報建階段。但是，考慮到兩種模式下稅負核算規則的區別，契約型合作開發模式下的稅負成本相對更低。從降低成本的角度，目前實務操作中，大部分利益統籌項目均傾向采取留用土地契約型合作開發模式（即“雙抬頭模式”）。

        三、小結

        本文作為留用土地開發板塊的首篇文章，旨在向讀者簡要分析利益統籌項目留用土地開發的概念，梳理利益統籌項目留用土地開發的主要路徑，歸納、對比自主開發與合作開發、全過程合作開發與階段性合作開發、契約型合作開發與項目公司型合作開發幾類模式的相同點與區別點，介紹在實務中各種模式的采取情況，幫助讀者建立起對留用土地開發宏觀的認識體系。下一篇文章筆者將深入詳細分析各種留用土地合作開發模式背后的原理、法律關系、運用場景、優劣勢及實務注意要點等。